Phapluatnet - Tin tức pháp luật 24h, thời sự mới nhất, nóng nhất

Luật sư nói gì về việc Công ty Minh Giang bán đất trên giấy?

Luật sư nói gì về việc Công ty Minh Giang bán đất trên giấy?
“Bản chất của hợp đồng này là hợp đồng mua bán đất và lách luật thông qua cái gọi là HĐVV chứ tôi biết Công ty TNHH Minh Giang là ai mà cho vay, họ hàng không phải bạn bè cũng không”, ông Phan Đăng Khoa nêu ý kiến.

Liên quan đến việc Công ty TNHH Minh Giang (địa chỉ tại số 20, Lô A, Khu X3, Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội) bán đất cho ông Phan Đăng Khoa ( trú tại phố Khâm Thiên, TP Hà Nội) dưới hình thức Hợp đồng vay vốn được PhapluatNet phản ánh trong bài “Hà Nội: Công ty Minh Giang bán đất trên giấy cho khách hàng?”, PV đã có buổi trò chuyện với  Nguyễn Thị Thúy Kiều, Giám đốc Công ty luật TNHH Bắc Nam, để hiểu rõ hơn về trách nhiệm của các bên liên quan.

Theo luật sư Nguyễn Thị Thúy Kiều, việc Công ty TNHH Minh Giang ký kết hợp đồng vay vốn với khách hàng nhưng thực chất đây là khoản tiền mà khách hàng trả cho việc mua bán đất ở tại khu đất mà tương lai sẽ do Công ty TNHH Minh Giang làm chủ đầu tư. 

cong-ty-tnhh-minh-giang
Trụ sở Công ty TNHH Minh Giang.

Cụ thể tại khoản 3.2 Điều 3 của Hợp đồng vay vốn giữa Công ty Minh Giang (Bên A) và khách hàng (Bên B) có quy định: “Trong trường hợp Bên B có nhu cầu góp vốn đầu tư hạ tầng và mua sản phẩm khu dự án Khu nhà ở tại thị trấn Cầu Diễn, huyện Từ Liêm, Hà Nội khi dự án đủ điều kiện góp vốn đầu tư hạ tầng và/hoặc mua bán theo quy định của pháp luật (dự kiến trong tháng 01/2011) thì Bên B được quyền góp vốn đầu tư hạ tầng và nhà ở dự án Khu nhà ở tại Thị trấn Cầu Diễn theo vị trí và diện tích do Bên B lựa chọn và đăng ký với bên A. Trong thời hạn 09 tháng kể từ ngày nhận đủ số vốn theo hợp đồng này Bên A có trách nhiệm là đầy đủ các thủ tục góp vốn hoặc mua bán nhà ở cho Bên B”

Dưới góc độ pháp lý, khoản 1 Điều 39 Luật nhà ở 2005 về việc mua bán, cho thuê nhà ở thương mại như sau: 

“Điều 39. Mua bán, cho thuê nhà ở thương mại
1. Phương thức mua bán, cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần.
Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.”

Tuy nhiên, có thể thấy, tại thời điểm Công ty TNHH Minh Giang ký hợp đồng vay vốn với khách hàng thì Khu nhà ở đã nêu trong Hợp đồng vay vốn với khách hàng vẫn chỉ là một khu đất trống, chưa được hình thành nên chưa được phép giao dịch theo quy định pháp luật.

hop-dong-vay-von
Hợp đồng vay vốn giữa ông Khoa và Công ty TNHH Minh Giang.

Ngoài ra, khoản 1 Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, ngày 23/06/2010, về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở như sau:

“Điều 9. Huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở

1. Trường hợp chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới (chủ đầu tư cấp I) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì chỉ được huy động vốn theo các hình thức sau đây:

a) Ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật để huy động số vốn còn thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở; bên cho vay vốn hoặc bên mua trái phiếu không được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở;

b) Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II;

c) Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và phải tuân thủ quy định về số lượng nhà ở được phân chia nêu tại điểm d khoản 3 điều này;

d) Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia hợp tác kinh doanh chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì phải tuân thủ quy định về số lượng nhà ở được phân chia nêu tại điểm d khoản 3 điều này;

đ) Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.”

bien-ban-lam-viec-giua-cac-ben
Biên bản làm việc giữa ông Phan Đăng Khoa và Công ty TNHH Minh Giang.

Như vậy, nếu Chủ đầu tư Dự án phát triển khu nhà ở huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị theo hình thức khác ngoài 05 hình thức nêu trên là vi phạm pháp luật về nhà ở.

Từ những phân tích trên có thể thấy, việc ký hợp đồng vay vốn của Công ty Minh Giang và khách hàng trong trường hợp này là không phù hợp với quy định của pháp luật.

Theo Khoản 2 Điều 137 BLDS 2005 quy định: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Như vậy, khi hợp đồng vay vốn giữa Công ty Minh Giang và khách hàng bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu thì các bên có nghĩa vụ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, tức là phía khách hàng sẽ được nhận lại số tiền đã chuyển cho Công ty Minh Giang và được nhận một khoản bồi thường tương ứng với những thiệt hại mà khách hàng phải chịu xuất phát từ lỗi của Công ty TNHH Minh Giang (nếu có). Trong trường hợp này, khách hàng cần chứng minh được đã có thiệt hại thực tế xảy ra và thiệt hại này là do lỗi của của Công ty Minh Giang; Đồng thời yêu cầu Công ty Minh Giang bồi thường toàn bộ thiệt hại.

chiec-phong-bi-duoc-niem-phong
Thứ duy nhất ông Khoa nhận được sau khi nộp hơn 4,3 tỷ đồng vào Công ty Minh Giang là chiếc phong bì niêm phong kín mít như thế này.

Trong trường hợp quá trình xác minh, làm rõ thể hiện, Công ty Minh Giang không có nhà ở để bán khách hàng vì dự án chưa được cấp phép xây dựng, chưa có thiết kế nhà ở được phê duyệt mà nhưng họ đã cam kết với khách hàng là Công ty sẽ bán nhà cho khách hàng với mục đích tạo niền tin để khách hàng ký kết hợp đồng để huy động vốn; khách hàng đã giao tiền đến nay vẫn chưa được nhận nhà thực chất Công ty chưa có nhà đủ điều kiện giao dịch. Tuy nhiên, đến nay, thiệt hại của khách hàng vẫn chưa được khắc phục, tiền mà khách hàng giao cho Công ty chưa được trả lại thì người thực hiện hành vi vi phạm nêu trên có thể bị truy tố về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.

Điều 139, Bộ luật Hình sự hiện hành quy định như sau:

“Điều 139. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ hai triệu đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới hai triệu đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm.

2. ....

4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ mười hai năm đến hai mươi năm hoặc tù chung thân:

a) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm trăm triệu đồng trở lên;

b) Gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng.

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ mười triệu đồng đến một trăm triệu đồng, tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản, bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ một năm đến năm năm.”

PhapluatNet sẽ tiếp tục thông tin.

Vũ Sơn

Liên hệ cung cấp thông tin và gửi tin bài cộng tác

Đường dây nóng: 0869655316

Email: truyenthongvaphapluatvn@gmail.com

3.5 25 5 Nhấn vào đây để đánh giá
Logo PhapLuatNet Xác thực thông tin của bạn để gửi bình luận
Họ tên
Email
 
0.13668 sec| 784.609 kb